‘Verlaag de huren met 10 procent’

Wonen moet ook voor de onderkant van de samenleving betaalbaar zijn.

Opkomen voor mensen met een smalle beurs was in 2007 een belangrijke reden voor drs. Ronald Paping om te kiezen voor het directeurschap van de Woonbond. Zijn drive om belangen te behartigen loopt als een rode draad door zijn loopbaan. Voordat hij naar de Woonbond kwam, heeft hij zich bij vakbond Abvakabo FNV gedurende tien jaar in diverse functies sterk gemaakt voor werknemers. Ook in zijn jonge jaren en tijdens zijn studie economie ging Ronald regelmatig de barricaden op en dat doet hij nog steeds.

Armoedebestrijding en financiële zorgverlening zijn onderwerpen die veel raakvlakken hebben met de sociale huursector. De Woonbond, die opkomt voor huurders en woningzoekenden, erkent dat steeds meer huurders hun huur niet kunnen opbrengen. Directeur Ronald Paping roept de overheid daarom onder andere op om de verhuurderheffing af te schaffen en de huren met 10 procent te verlagen. Beter luisteren naar wat huurders en verhuurders nodig hebben en een klimaat creëren waarin afspraken maken over betaalbaar wonen mogelijk wordt, luidt zijn devies.

Ronald: ‘Mensen proberen aan de lopende band strategieën te bedenken om hun hoofd boven water te houden, maar op een gegeven moment lukt dat niet meer. Hoewel de energierekening de afgelopen jaren meevalt, zijn de huren de pan uitgerezen. De totale woonlasten aan huur en energie bedragen bij de laagste inkomens tussen de 40 en 50 procent. Met het oog op deze steeds groter wordende groep die niet kan rondkomen, heeft de Woonbond recent het kabinet opgeroepen om de huren met 10 procent te verlagen.’

Herkent de corporatiesector de ernst van de situatie?

Ronald: ‘Volgens mij ziet een toenemend aantal corporaties dat mensen de eindjes niet meer aan elkaar kunnen knopen. Tot nu toe heb ik van hen nog geen enkele boze reactie ontvangen op ons voorstel om de huren met 10 procent te verlagen; dat toont aan dat we een terecht punt hebben. Helaas is sinds de afschaffing van de passendheidstoets* het aantal mensen met een lager inkomen dat een te dure woning heeft gekregen toegenomen: van 180.000 huishoudens in 2009 naar inmiddels ruim 500.000 huishoudens. Dit zijn mensen die op of net iets boven het minimum leven en recht hebben op huurtoeslag. Alleenstaanden kunnen boven die grens ook huurtoeslag aanvragen, maar dan moeten ze 65 procent zelf betalen en krijgen 35 procent huurtoeslag. Dat is niet op te brengen. Ik vraag me af hoe mensen met een minimuminkomen dat doen, 650 euro huur betalen.

Onderstaande twee grafieken illustreren de ernst van de situatie. De lasten van kopers zijn afgelopen periode gedaald, terwijl die van huurders zijn toegenomen. In de tweede grafiek valt ook iets op. Het inkomen van huurders is de laatste jaren afgenomen, maar de huren zijn juist gestegen. Een zorgelijke ontwikkeling.’

 

 

 

 

 

 

* Woningcorporaties wezen 95 procent van de een- en tweepersoons huishoudens die recht hadden op huurtoeslag een woning toe onder de 576 euro. Drie- of meerpersoons huishoudens kregen een woning toegewezen onder de 618 euro.

Nog zorgelijker is de onzichtbare groep die is uitgezet, geen uitkering heeft en niet meer terugkeert in het reguliere circuit. Wie komt er voor hen op?

Ronald: ‘Dat is een groot probleem. De Woonbond timmert aardig aan de weg voor deze doelgroep. Wij zijn er namelijk niet alleen voor huurders, maar ook voor woningzoekenden. We hebben keiharde lobby gevoerd voor een betere huurtoeslag en we kaarten het zogenaamde “dure scheefwonen” keer op keer aan, in de hoop dat er woningen vrijkomen voor de mensen met de laagste inkomens. Woningzoekenden verkeren in zwaar weer. Om toch maar onderdak te hebben, accepteren zij vaak een veel te dure woning en zien dan wel waar het schip strandt. Zo ontstaan veel schulden. Zittende huurders die echt niet kunnen rondkomen hebben behoefte aan maatwerk. Corporaties kunnen huurders tegemoet komen via schuldsanering of voorstellen doen om minder huur te betalen. Koppel minder huur betalen bijvoorbeeld aan een verplichting tot budgetbeheer. Dat zijn oplossingen waarin een wederkerigheid zit.’

Je gaf aan dat de huren met 10 procent omlaag moeten, maar moet de huurtoeslag niet omhoog nu het met de overheidsbegroting weer beter gaat?

Ronald: ‘Dat is de vraag. De huurtoeslag is door onze lobby vorig jaar september zichtbaar verbeterd. Maar de uitgaven voor huurtoeslag nemen zo sterk toe (in tien jaar tijd van twee naar vier miljard), dat we binnenkort een politieke discussie krijgen of dit wel zo kan blijven. Daarnaast wordt de huurtoeslag door corporaties en particuliere verhuurders ook gebruikt om de huren hoger vast te stellen. De huurtoeslag heeft dus een eigen prijsopdrijvend effect. De Woonbond is voor een goede huurtoeslag en die kan beter, maar het zal nooit een echte oplossing zijn voor betaalbaar huren. Straks betaalt de staat 50 procent van de huur; dat is ook niet de bedoeling.’

Moeten we alleen naar de sociale huursector kijken om de betaalbaarheid van de huren aan de kaak te stellen?

Ronald: ‘Nee, om de betaalbaarheid van de huren te verbeteren, moet de overheid de afschaffing van de verhuurderheffing (belasting die verhuurders van sociale huurwoningen betalen aan de overheid die kan oplopen tot 2 miljard euro per jaar) combineren met het huurbeleid. Immers, de combinatie van invoering van de verhuurderheffing heeft geleid tot een huurexplosie, met als gevolg een enorme toename van de huurtoeslag.

Wat haast niemand weet, is dat in het vorige regeerakkoord bijna 420 miljoen extra is uitgetrokken voor de huurtoeslag, om de negatieve effecten van het huurbeleid te voorkomen.’

Hoe zou volgens jou de politieke agenda eruit moeten zien op dit thema?

Ronald: ‘De vraag is hoe groot de rol van de politiek moet zijn. Huren is tenslotte geen sociale voorziening, dus we moeten van ons huursysteem geen bijzondere bijstand maken. We kunnen veel meer aan betaalbaarheid doen en daarmee zorgen dat de lage inkomens het beter krijgen. Het opnieuw invoeren van de eerder genoemde passendheidstoets is een manier om lage inkomens te beschermen. De komende jaren moet het kabinet passende maatregelen treffen, zodat noodzakelijke investeringen in de nieuwbouw van voldoende betaalbare woningen mogelijk worden. Overigens moet de politiek niet alleen naar corporaties kijken om oplossingen te bedenken voor huurders die het financieel moeilijk hebben. Veel cliënten van bewindvoerders huren dankzij de enorme wachtlijsten voor 650 euro een tochtige woning in de particuliere sector.’

Particuliere verhuurders nemen de regelgeving niet zo nauw?

Ronald: ‘Ik wil niet alle particuliere verhuurders over een kam scheren, maar wij ontvangen dit soort geluiden regelmatig. Een ander euvel waarbij de politiek zou moeten ingrijpen, is de toename van het aantal tijdelijke huurcontracten. Dit type contracten verslechtert de onderhandelingspositie van huurders heel sterk. Als mensen met een tijdelijk huurcontract dreigen te worden uitgezet, kan een particuliere verhuurder zeggen: “u kunt blijven, maar daar staat wel een huurverhoging van 150 euro tegenover”. Dat zit eraan te komen en is slechts een kwestie van tijd voor de huurders. Als de tijdelijke huurcontracten zijn afgelopen, dan zijn de rapen gaar.’

Terug naar de sociale huur. De overheid heeft haar inkomsten dus proberen te vergroten en verhaald op corporaties?

Ronald: ‘Absoluut! Veel corporaties probeerden overeind te blijven door de huren maximaal te verhogen. Er waren zelfs twee jaren waarin de huren van sociale huurwoningen met 5 procent stegen. Een soort voorzichtigheidsprincipe, maar wel ten koste van de huurders. Ik was niet voor niets teleurgesteld in Aedes, toen zij aangaven dat ze de verhuurderheffing accepteerden. Onder voorwaarde dat corporaties het afgestane bedrag konden terughalen bij de huurders. Dan ben je als sector wel een beetje van je pad afgeraakt.’

Wat zijn de pogingen van de huurders geweest om aan de huurverhoging weerstand te bieden?

Ronald: ‘Veel huurdersorganisaties hebben geprobeerd om te onderhandelen over de huurverhoging. Maar uiteindelijk hebben deze organisaties alleen adviesrecht. Achteraf gezien is er sprake geweest van een soort collectieve gekte. Als Woonbond hebben we natuurlijk vanaf de zijlijn geroepen om hiertegen op te treden en onder het motto “huuralarm” actie gevoerd. Uiteraard hebben wij tegen onze huurdersorganisaties gezegd dat ze de huurverhoging niet moesten accepteren. Vervolgens zijn we in gesprek gegaan met Aedes om een sociaal huurakkoord af te sluiten, waarmee we de huren hebben weten af te vlakken. Voor een deel van onze achterban was die huurprijs nog steeds veel te hoog (inflatie plus 1 procent), maar het is hoe dan ook lager dan de gemiddelde inflatie plus 3 procent van voorheen. Veel corporaties zeggen gelukkig inmiddels dat ze de huren niet gaan verhogen.’

Hoe komen ze aan het inzicht om de huren niet te verhogen?

Ronald: ‘Corporaties hebben het momenteel niet slecht. Ze maken forse winst, de leencapaciteit is gestegen. De rentelasten die ze betalen zijn kosten die elk jaar met circa 200 miljoen euro dalen. Verder zijn de bedrijfslasten gedaald en ook binnen de bouw was er sprake van kostendalingen. Aan de ene kant stijgen de inkomsten enorm en aan de andere kant vallen de lasten erg mee. De verhuurderheffing is ruimschoots door de huurders betaald. Als corporaties zeggen dat ze er nu goed voorstaan, zeg ik altijd: maar de patiënt is wel overleden.’

Hoe kan de overheid huurders en verhuurders meer inspraak geven? Kan de Overlegwet hierin een rol van betekenis spelen?

Ronald: ‘Door de Overlegwet is de positie van huurdersorganisaties versterkt. Voor de parlementaire enquête gaven huurdersorganisaties adviezen waarmee niks gebeurde. Nu vinden er redelijke debatten plaats. Er wordt veel beter geluisterd, maar het blijven adviezen. De politiek wil geen geld meer uittrekken voor de huurtoeslag, maar heeft wel andere mogelijkheden om huurders en verhuurders meer inspraak te geven. Zij moet een klimaat scheppen waarin huurders en verhuurders afspraken met elkaar kunnen maken. Naast de Overlegwet is het maken van prestatieafspraken met corporaties een tweede instrument voor huurdersorganisaties om invloed uit te oefenen. Daarin ligt de nadruk niet op afspraken over het huurbeleid, maar op betaalbaarheid van huurwoningen.’

Betaalbaarheid centraal?

Ronald: ‘Betaalbaar wonen is kort samengevat voor de meeste huurders nog steeds ver weg. Afgelopen jaren hebben huurders hun inkomens zien dalen en de huurprijs behoorlijk zien stijgen. Recent onderzoek bevestigt dat een toenemend aantal huurders te maken heeft met langdurige armoede. Het is dus hoog tijd dat overheid, corporaties en huurders de handen ineen slaan. Het verlagen van de huren met 10 procent vormt daar een mooie aanzet toe. Daarnaast maakt het afschaffen van de verhuurderheffing het mogelijk om investeringen te doen in de nieuwbouw van voldoende betaalbare woningen. Dat is wat huurders nodig hebben. Door beter naar huurders en verhuurders te luisteren en in prestatieafspraken meer nadruk te leggen op betaalbare voorwaarden, kan de overheid langdurige armoede tegengaan.’

2017-12-14T15:17:27+00:00 8 juni 2017|