Als gevolg van de invoering van de verhuurdersheffing zagen woningcorporaties zich genoodzaakt meerdere jaren op een rij de huren fors te verhogen. Inmiddels wordt steeds beter zichtbaar wat hiervan het effect is: grote groepen huurders lukt het nog maar nauwelijks om rond te komen, en de schuldproblematiek neemt zorgwekkende vormen aan. CAV-directeur Erwin Bel sprak met Sjoerd Hooftman, directeur van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties, over de vraag of corporaties wel voldoende oog hebben voor de noden van de meest kwetsbare groepen in de maatschappij.
Bel: “Laat ik beginnen met een ontboezeming: ik ben zelf ook een tijdlang bestuurder geweest van een corporatie en aandacht voor de betaalbaarheid stond zeker op mijn agenda. Echter, pas toen ik aan de slag ging bij bewindvoerder CAV kreeg ik door wat onderbewindstelling betekent, namelijk échte armoede. Ik merkte dat ik als corporatiebestuurder altijd nogal beleidsmatig naar de groep probleemgevallen had gekeken, en ik denk eerlijk gezegd dat dit geldt voor meer bestuurders in de sector. Het is voornamelijk pappen en nathouden, en zodra het echt moeilijk wordt neemt men afscheid van bepaalde groepen mensen. Ik kom geregeld tegen dat corporaties een snoeihard debiteurenbeleid voeren en mensen die door armoede niet kunnen betalen zonder pardon uit huis zetten, zonder verder enige begeleiding.”
Hooftman: “Die ietwat beleidsmatige blik, dat herken ik wel. Het is nu eenmaal des bestuurders om op macroniveau naar de operationele gang van zaken te kijken – ze willen het voor al hun huurders als gehéél zo goed mogelijk doen. Dat gezegd hebbend denk ik dat iedere bestuurder intrinsiek wel meer zou willen doen voor de echte probleemgevallen, en misschien zelfs het gevoel heeft dat hij dat ook doet. Laat ik zo zeggen: ik krijg de indruk dat er wel een kentering gaande is op dit vlak en dat steeds meer corporaties wel inzien dat uithuiszetting geen oplossing is van het maatschappelijk armoedeprobleem. Sterker nog, dat dit de maatschappij vooral heel veel geld kost. Vandaar dat je ook steeds meer initiatieven ziet zoals vroegsignalering, begeleiding en bugetcoaching. De vraag is wél of het genoeg is. En het zijn bovendien maatregelen die helemaal aan de achterkant van de problematiek ingrijpen, terwijl er eigenlijk iets structureels aan de voorkant zou moeten gebeuren.”
Bel: “Voor de cliënten van CAV zijn deze initiatieven niet alleen ‘niet genoeg’, ze komen vooral ook veel te laat. Inmiddels zijn er in ons land 1,7 miljoen mensen die in armoede leven of met problematische schulden. En nu lijkt het of ineens iedereen wakker wordt en denkt: we hebben een probleem. Maar dat probleem is er al jaren, en ik vind dat corporaties daarvoor veel te lang de ogen hebben gesloten. De aandacht ging toch vooral uit naar activiteiten in de hogere huursegmenten voor de middeninkomens, terwijl ze er primair zijn voor de onderkant en eigenlijk moeten zorgen dat niemand door het ijs zakt en op straat komt te staan. Er zijn grote groepen gezinnen die van honderd euro of minder de week moeten doorkomen. Als je dan drie, vier jaar een huurverhoging voor je kiezen krijgt, dan is dat op zeker moment voor de onderkant van de doelgroep niet meer vol te houden. Sterker: zelfs middeninkomens komen steeds vaker in knel.”
Meer maatschappelijk engagement
Hooftman: “Ik ken de cijfers waar je over spreekt. Drie jaar geleden al constateerde onderzoeksbureau Rigo al dat 28% van de corporatiehuurders onder de armoedegrens van het Nibud leefde en dat dit bij ongewijzigd beleid zou stijgen naar 35% in 2017… Dan praat je over enorme hoeveelheden mensen. KWH is hier ontzettend bezorgd over. Hebben corporaties wel voldoende verstand van de situatie waarin de huurder zich verkeert? Hoe kunnen ze de huurder daar beter in faciliteren? Wat moeten corporaties doen volgens jou?”
Bel: “Ik vind dat corporaties meer echte verantwoordelijkheid moeten nemen vanuit hun oorspronkelijke missie, namelijk de meest kwetsbare groepen in de maatschappij een dak boven het hoofd bieden. En ook meer maatschappelijk engagement moeten laten zien door de armoedeproblemen op te lossen. Om te beginnen door de huurstijging te beperken, of achterwege te laten, of voor sommige groepen huurders zelfs een huurdaling door te voeren. Daarnaast mogen ze soepeler zijn met het kwijtschelden van huurachterstanden. Begin daarmee, dan kunnen mensen met schone lei verder. En zorg dan direct daarna voor benodigde begeleiding, want veel mensen die lang in de schulden zitten verliezen letterlijk hun vermogen tot zelfredzaamheid. We weten uit onderzoek dat de ‘mentale bandbreedte’ van mensen met schulden dramatisch afneemt – dus die moet je gewoon zaken uit handen nemen.”
Hooftman: “Dat laatste lijkt me lastig, want waar ligt dan de grens? Maar ik ben het met je eens dat het goed is om gedifferentieerd te kijken naar huurdersgroepen. Sommige groepen kunnen een huurverhoging best betalen, kijkend naar de combinatie inkomen en hoogte van de huur. Andere groepen niet en dan moet je misschien de huur eerder verlagen. Een aantal corporaties bewegen ook wel die kant op, overigens. Die werken al met een naar beneden bijgestelde ‘streefhuur’, ofwel een lager percentage van de zogeheten ‘maximaal redelijke huur’ die ze voor bepaald type woning volgens de wet mogen vragen. Overall denk ik dat een gedifferentieerd huurbeleid het begin van de oplossing zou kunnen zijn, in combinatie met passend toewijzen zoals dat nu gebeurt. Want we moeten niet vergeten dat een deel van de problematiek een erfenis uit het verleden is, toen vrijkomende huurwoningen vaak één-op-één werden toegewezen aan degene die bovenaan op de wachtlijst stond – of die de woning nu kon betalen of niet.”
Bel: “Dat laatste is cruciaal. Alleen wordt passend toewijzen nu vooral ingezet bij de bovenkant van het aanbod, terwijl je eigenlijk juist aan de onderkant passend zou moeten toewijzen. Ofwel: neem het inkomen van de huurder als uitgangspunt, en bedenk daar dan een passende woning bij in plaats van andersom. Ik mis in de sector de broodnodige creativiteit en innovatie. Ik zie vooral veel dezelfde typen huurwoningen, terwijl je misschien wel een enorm probleem oplost met een contingent containerwoningen of een aanbod aan tiny houses, om eens wat te noemen. Creatief op zoek gaan naar andere oplossingen, zo nodig buiten de regels om… dat is mijn concept van leiderschap.”
Binnen de lijntjes kleuren
Hooftman: “Dat pleidooi kan ik van harte onderschrijven. Leiderschap in 21e eeuw is niet alleen maar keurig binnen de lijntjes kleuren, maar vooral creativiteit aan de dag leggen om nieuwe praktische oplossingen te vinden voor maatschappelijke problemen. En ja, als het dan gaat om het ontwikkelen van woonvormen voor mensen die weinig tot niets kunnen betalen, dan zie ik enorme potentie voor corporaties die op dit moment echt onderbenut is. Tegelijkertijd weet ik dat veel corporatiebestuurders zich enorm beperkt voelen in de ruimte die ze hebben om grenzen op te zoeken en al helemaal om er echt overheen te gaan. Ze worden geacht woningen aan te bieden tegen vaststaande huren, en voor wie die niet kunnen betalen is een systeem ontwikkeld en dat heet huurtoeslag. Als je aan die status quo gaat morrelen dan ziet de overheid dat al heel gauw als het bedrijven van inkomenspolitiek en dat mag niet. Het is dus echt wel een zoektocht naar wat wel kan en wat niet …”
Bel: “Snap ik. Aan de andere kant zie ik zelf voldoende ruimte om dingen anders te doen. Men zou bijvoorbeeld al eens kunnen beginnen met het inkomen van corporatiemedewerkers en de eigen huisvestingskosten niet langer relateren aan de commerciële sector, maar aan de maatschappelijke sector. Het gaat niet alleen om slimmer denken en slimmere oplossingen, maar ook om kijken of je de beschikbare euro’s als corporatie niet beter kunt uitgeven. Daar lijkt me nog wel wat winst te boeken.”
Hooftman: “Daar ben ik het – de goeden niet te na gesproken – absoluut mee eens. Het is nog geen tweede natuur van corporaties om zich in een achterstandswijk te vestigen, terwijl dat op de keper beschouwd wel zou passen bij hun maatschappelijke functie. Wat je zou hopen is dat corporaties in de toekomst meer community’s worden en een versterkende sociale functie gaan hebben in de buurt of de wijk. Mijn stelling is dat als je die slag weet te maken, huurders zich ook meer betrokken gaan voelen bij de vraagstukken die er spelen en zich gemakkelijker laten verleiden om elkaar onderling te helpen. KWH is hierin overigens agenderend, onder meer door vanaf 2017 voor iedere corporatie inzichtelijk te maken in welke mate de huurders tevreden zijn, zich betrokken voelen en vertrouwen hebben in hun corporatie. Dat gaat de beweging stimuleren om als corporatie de huurder – en niet de woning – meer voorop te stellen. Een fantastische stap voorwaarts naar het community-denken.”
Bel: “Zeker een goede beweging. Maar de valkuil voor de corporaties is dat ze die beweging proberen te organiseren en te institutionaliseren, terwijl zoiets alleen werkt als het organisch ontstaat. Ik zou daarom eerder willen pleiten voor een de-institutionalisering van de sector. Door ‘corporatie’ te blijven, blijven corporaties ook vastzitten in het systeem waarvan ze onderdeel zijn. Je kunt ook zeggen: ik hef mezelf op, en ik ga langs andere wegen en lijnen het maatschappelijk kapitaal dat opgebouwd is naar de onderkant van de samenleving brengen. Bijvoorbeeld door jezelf op te splitsen in hele kleine eenheden, die lokaal verankerd werken, met een nauwe band met mensen uit de buurt. Dat hoeft niet direct in de hele sector, maar het zou mooi zijn als een paar corporaties die wat minder hard nodig zijn voor sociale huisvesting hiermee eens zouden gaan experimenteren. Wie weet wat dit community 2.0 denken nog kan brengen …”
Mr. Sjoerd Hooftman is directeur-bestuurder van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) en al ruim 20 jaar werkzaam in de volkshuisvesting. Is nu acht jaar verbonden aan KWH. Hiervoor was hij werkzaam in diverse functies bij Aedes, Nederlands Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid en Vereniging Eigen Huis.
